民宿因疫情关门,老板想要回2个月房租遭房东拒绝 对簿公堂法院如何裁决

来源:上观新闻 作者:王闲乐  2020年3月10日 14:45

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  疫情之下,旅游业遭受重创,与之息息相关的民宿业也陷入“速冻模式”。面对零收入和房租的双重压力,上海某民宿老板张先生撑不下去了,只好找房东李先生协商,希望能退还部分租金和押金。然而,房东表示自己也是受害者,不愿退还租金。无奈,张先生向虹口法院提起诉讼,请求法院判决解除房屋租赁合同,退还2月和3月的租金19200元和押金9600元。法院会怎么判?

  民宿没生意,法院调解退还押金和部分租金

  “疫情影响没人住店,也没有收入,损失很大,希望房东体谅一下,把2月、3月的租金退给我。”

  “小张违约在先,押金可以退给他,但租金不能退。”

  虹口法院法官高行玮在收到案件后,第一时间通过电话与双方当事人进行初步沟通,发现两人均有调解意愿,只是对损失的分担有不同意见。

  原来,张先生在上海租赁了多套房产用于经营民宿,与房东李先生的租赁合同原本到今年3月底。受疫情影响,今年春节开始,民宿订单全部取消,生意难以为继,再加上房租的压力,损失持续扩大。张先生联系房东,希望提前终止合同,并退还已付的2月、3月的租金、押金,减少损失。房东却认为,自己没有任何过错,不应分担损失。双方产生了很大的分歧,多次协商无果之后只得对簿公堂。

  了解情况后,高行玮继续通过电话耐心调解,详细分析了法律规定和合同约定,表示这次纠纷是突发疫情导致的,双方都没有违约的故意,还望能够适当分担损失、化解矛盾;并劝解当事人在特殊时期,相互理解、共克时艰。经多次沟通,两人终于各让一步,同意提前终止合同,房东退还了押金和部分租金。

  调解方案初步达成后,如何签署调解协议却成了难题。李先生在外地,短期内没有回沪的打算,即便现在回上海,还需度过14天隔离期,成本太高。征得双方同意后,高行玮决定采用在线调解的方式。3月6日下午,高行玮与张先生、李先生在约定时间同时上线,通过在线庭审确认了调解方案。庭审结束后,双方阅看笔录后电子签名确认。

  合同是否适用不可抗力需具体分析

  本案中,张先生认为疫情属于不可抗力,并直接导致民宿无法经营,自己有权依法解除合同,并要求被告返还相应租金和押金。

  对此,法官指出,根据《民法总则》第180条和《合同法》第117条的规定,新冠肺炎疫情被认定为突发公共卫生事件后,为保护人民群众身体健康和生命安全,政府及有关部门采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同或不能及时行使权利的,新冠肺炎疫情发生宜认定属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。

  但是,并非所有的合同都可以因此解除或变更,应根据具体案情作出相应处理。对于因疫情影响,合同目的无法实现或者继续履行合同对一方当事人明显不公,当事人请求法院变更或解除合同的,法院会综合考虑当事人的约定、疫情的发展阶段、疫情对当事人实际影响的时间、程度等因素,公平处理。建议双方当事人在疫情发生后,根据疫情防控措施对合同履行的影响,及时沟通协商,按照公平和诚实信用原则,采取变更合同条款或签订补充协议等补救措施,以降低损失。