长宁政法 | 疫情导致商铺无法经营,能否请求解除租房合同?

2021年9月14日 14:02

  近期,全国各地零星出现的新冠肺炎病例再次牵动着大家的心。疫情除了会给广大人民群众的生活、出行等带来不便外,基于疫情防控政策等因素,部分商铺在一段时期内的正常生产经营也会受到一定影响。

  那么,这些受影响的商铺能否以此为由请求解除房屋租赁合同?上海长宁法院最近审结的一起案件就涉及到这类问题……

  ★缘起★

  疫情导致健身门店暂停经营

  A公司主要从事团体操课类健身门店的经营,为拓展业务,租赁了B公司名下的C门店。

  2020年初

  新冠肺炎疫情发生后,上海市体育局于2月6日发布通知,要求在新冠肺炎疫情防控期间,暂停开展聚集性赛事和活动,包括各经营性体育场所单位暂停组织举办各类线下人员聚集的体育赛事、团体操课、体育培训等活动。基于此,A公司也停止了C门店的经营。

  2020.4.29

  A公司在C门店所在的物业公司开具《货物放行条》后,陆续将健身器材等物品搬离了C门店,但大型锅炉设备、密码柜等物件仍遗留在C门店内,且对C门店进行了加锁,未将C门店返还给B公司。

  2020.6.9

  A公司向B公司发送解除合同通知。

  A公司认为

  其所经营的是团体操课,新冠肺炎疫情导致其租赁C门店的目的无法实现,而新冠肺炎疫情属于不可抗力,故A公司在此情况下提出解除合同的行为应不需承担任何违约责任。其后,因B公司迟迟未向A公司返还保证金,A公司遂向法院提起诉讼,请求确认双方房屋租赁合同于2020年4月29日解除,并要求B公司返还保证金。

  ★庭审★

  A公司能否解除合同

  双方各执一词

  法院受理该案后,B公司如期应诉,并对A公司的主张提出质疑。

  B公司认为

  尽管根据上海市体育局2020年2月6日发布的通知,C门店暂停经营,但是根据上海市体育局2020年3月17日发布的通知,团体操课在此之后可开放经营,即新冠肺炎疫情在2020年3月17日之后不会对C门店的经营造成影响。除此以外,根据A公司的微信公众号显示,A公司在上海市另有7家同品牌门店自2020年3月28日起已经全部开业经营,这也可印证A公司所提出的合同目的无法实现的主张没有事实依据。

  综上,A公司无权解除合同,并提出反诉,除请求判令双方房屋租赁合同于反诉状送达之日解除,A公司支付拖欠的租金和物业管理费外,还要求A公司承担违约责任。

  针对B公司的上述质疑,A公司提出:

  其早在2020年4月29日即已搬离C门店,B公司没有证据证明A公司在此之后仍在使用C门店,B公司自2020年6月3日起对C门店也采取了断电措施。此外,A公司还提出,C门店未开业的原因在于C门店所在物业公司于2020年2月19日起要求相关人员仅有在扫描二维码输入信息后才能进场,A公司因无法满足这一要求而无法恢复开业。

  ★裁判★

  疫情并不必然使得A公司

  享有合同解除权

  A公司对B公司不仅不同意其本诉的诉讼请求,而且还提出反诉,索要更多费用的行为表示不解。A公司始终坚信,新冠肺炎疫情并非由其造成,故其在此情况下提出解除合同,并不应当承担任何违约责任。

  相关法律规定

  当事人在享有合同解除权的情况下才有权提出解除合同,也就是说,若提出解除合同的一方并不享有合同解除权,则即便其已通知对方解除合同,也不必然导致合同解除的后果。

  本案中,A公司与B公司所签订的房屋租赁合同是当事人真实意思表示,且不违反法律、法规的强制性规定,合法有效,双方均应恪守。根据合同约定,A公司应当在每月25日或之前支付次月的租金及物业管理费,但是,A公司并未按约支付自2020年2月1日起的租金及物业管理费,A公司的上述行为已然违反合同的约定。

  根据庭审情况,新冠肺炎疫情的确使得A公司在一段时间内的经营受到影响,但是一方面,双方合同直至2021年7月才到期,疫情对A公司经营所造成的阶段性影响并未导致其自此不能在C门店经营,A公司的合同目的并非完全不能实现;另一方面,根据上海市体育局后续所发布的通知,A公司自2020年3月17日起已具备恢复经营的条件,其在上海市的其他7家门店自2020年3月28日起已恢复经营,而A公司所提出的扫描二维码输入信息后才能进入C门店的抗辩意见也无相关依据。综上,法院经审理认为,A公司并无权要求解除合同。

  尽管A公司无权解除合同,并需承担违约责任,但考虑到疫情以及B公司后续的断电行为对A公司正常经营确会造成一定影响,法院对租金酌情进行了调整。此外,法院还结合过错程度、实际损失等因素,对A公司应承担的违约责任也酌情进行了调整。

  判决理由

  最终,法院判决房屋租赁合同于反诉状送达之日即2020年10月12日解除,A公司应支付2020年2月1日至10月12日期间的租金、物业管理费及逾期付款违约金,A公司已支付的保证金归B公司所有,并承担其相关占用损失和律师费损失。

  法官提醒

  新冠肺炎疫情发生后,承租方往往会以“因不可抗力致使不能实现合同目的”为由要求解除合同。然而,若疫情给承租方所带来的仅仅是阶段性影响,则合同目的并非完全不能实现,该条款的构成要件并未得到满足,承租方自然也无权要求解除合同。

  当然,尽管承租方在此情况下无权要求解除合同,但对于因疫情导致无法使用房屋期间的租金,考虑到双方对此均不存在过错,也应基于公平原则酌情予以调整。